Nouvelle loi sur l’expulsion du logement, ce qui change en 2026

3,5 % des loyers présentaient un impayé moyen en France en 2025, selon Garantme, dans un contexte où la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a restructuré une partie du contentieux locatif. Le texte, publié au Journal officiel du 28 juillet 2023, poursuit trois objectifs déclarés, mieux réprimer le squat, sécuriser les rapports locatifs et renforcer l’accompagnement des locataires en difficulté.

Le cadre applicable s’apprécie à partir de Legifrance, du Code des procédures civiles d’exécution, de la loi du 6 juillet 1989, des circulaires des 23 novembre 2023 et 4 mai 2024, ainsi que du décret n° 2025-1052 du 3 novembre 2025 sur l’indemnisation en cas de refus du concours de la force publique. Le tableau suivant synthétise les principaux volets avant l’examen détaillé de chaque mécanisme.

La nouvelle loi sur l’expulsion du logement s’applique à quels cas ?

La nouvelle loi sur l’expulsion du logement cible principalement deux ensembles de situations, les impayés dans le cadre d’un bail d’habitation et l’occupation illicite d’un local. La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 s’inscrit dans la continuité de la loi du 6 juillet 1989, tout en renforçant les mécanismes de résiliation et les outils d’évacuation des occupants sans droit ni titre.

Impayés de loyer et charges

Le premier champ d’application concerne le bail d’habitation lorsque le locataire ne règle pas le loyer ou les charges aux termes convenus. La réforme a rendu obligatoire la clause résolutoire dans tous les contrats de bail d’habitation, avec la formule légale selon laquelle le contrat prévoit la résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement ou de non-versement du dépôt de garantie.

Ce périmètre inclut également des situations connexes, notamment le défaut d’assurance, qui obéit à un commandement laissant un délai d’un mois pour produire le justificatif, ainsi que certains cas propres au logement social, encadrés par le Code de la construction et de l’habitation. Les données disponibles montrent que la pression économique reste structurante, puisque le taux moyen d’impayés atteignait 3,5 % en 2025 selon Garantme.

Occupation illicite et squat

Le second champ d’application vise l’occupation sans droit ni titre, qu’il s’agisse d’un squat au sens des textes récents ou d’un maintien irrégulier dans les lieux après extinction du titre. Le chapitre I de la loi de 2023 annonce explicitement l’objectif de mieux réprimer le squat, ce qui explique l’articulation plus étroite entre voie pénale, voie administrative et exécution des décisions d’expulsion.

La circulaire JUSD2331904C du 23 novembre 2023 et les analyses de l’ANIL à jour au 30 mai 2024 confirment cette orientation. La distinction entre impayé locatif et occupation illicite demeure déterminante, car elle conditionne la trêve hivernale, la qualification des preuves attendues et, dans certains cas, la rapidité de l’intervention préfectorale.

Quels sont les motifs d’expulsion prévus par la loi ?

Le droit positif ne réduit pas l’expulsion à un seul manquement contractuel. Il articule des motifs locatifs, comme le défaut de paiement, avec des situations d’occupation irrégulière, tout en conservant des régimes particuliers pour certains logements sociaux et pour les obligations accessoires du locataire. Cette pluralité explique la coexistence de textes issus de la loi de 1989, du Code des procédures civiles d’exécution et du CCH.

Défaut de paiement et non-versement du dépôt de garantie

La loi du 27 juillet 2023 retient expressément le défaut de paiement du loyer ou des charges et le non-versement du dépôt de garantie parmi les causes de résiliation de plein droit. La portée pratique réside dans l’obligation d’insérer cette clause dans le bail, alors qu’elle relevait auparavant d’une stipulation contractuelle qui pouvait faire défaut.

À ce noyau principal s’ajoutent d’autres manquements déjà connus du contentieux locatif, comme le défaut d’assurance ou certains congés et situations spécifiques prévues par la loi du 6 juillet 1989. Pour les logements vides, le congé pour vente, reprise ou motif réel et sérieux doit respecter un préavis de six mois, contre trois mois pour le meublé, avec notification par recommandé ou commissaire de justice.

Maintien dans les lieux sans droit ni titre

Le maintien dans les lieux sans droit ni titre constitue un motif autonome lorsque le bail a pris fin, a été résilié ou n’a jamais existé. Cette catégorie couvre le squat, mais aussi la poursuite de l’occupation après une décision de justice devenue exécutoire ou après extinction du titre d’occupation, ce qui justifie un traitement distinct sur le plan procédural.

Dans le parc social, plusieurs hypothèses légales peuvent aussi aboutir à une expulsion, notamment le dépassement du plafond de ressources PLS pendant deux années consécutives en zones Abis, A ou B1, l’absence de réponse à l’enquête ressources sur la même durée ou encore le refus de trois propositions de relogement dans certains cas de démolition ou de sous-occupation. Ces motifs procèdent toutefois de régimes spécialisés.

La clause résolutoire et ses conséquences pratiques

La réforme de 2023 a déplacé le centre de gravité du contentieux vers la clause résolutoire, désormais imposée dans les baux d’habitation. Cette évolution modifie la stratégie contentieuse, car elle renforce la prévisibilité de la résiliation pour les impayés et le non-versement du dépôt de garantie, tout en laissant subsister le contrôle du juge sur les délais et les situations de vulnérabilité.

Pourquoi elle est devenue centrale dans les baux d’habitation

La centralité de cette clause tient à sa consécration légale. Le texte repris par plusieurs analyses professionnelles indique que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement ou pour non-versement du dépôt de garantie. Le législateur a donc transformé un outil contractuel facultatif en mécanisme normatif de référence.

Cette évolution favorise une homogénéisation des pratiques rédactionnelles et réduit les contestations fondées sur l’absence de stipulation expresse. Elle n’efface pas les garanties judiciaires du locataire, puisque l’expulsion suppose toujours une décision de justice et que le juge peut, selon les dossiers, accorder des délais de paiement ou tenir compte d’une situation de logement indécent, point mentionné par les ressources administratives et para-administratives disponibles.

Comment elle accélère la résiliation en cas d’impayés

Le mécanisme s’active à partir du commandement de payer signifié par commissaire de justice. Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la résiliation intervient deux mois après la signification si la dette n’est pas apurée. La loi du 27 juillet 2023 s’accompagne en outre d’une réduction du délai du commandement de payer, même si l’extrait fourni ne précise pas ici la durée exacte révisée.

Sur le terrain, cette architecture réduit les espaces d’incertitude et permet au bailleur de structurer plus rapidement sa demande judiciaire. Les dispositifs d’accompagnement n’ont toutefois pas disparu, puisque le chapitre III de la loi vise à renforcer l’aide aux locataires en difficulté et que les aides de la CAF ou du FSL demeurent mobilisables pour tenter un plan d’apurement avant l’exécution forcée.

Les étapes procédurales introduites par la nouvelle loi sur l’expulsion du logement

La procédure d’expulsion reste séquencée et contradictoire, même lorsque la loi affiche un objectif d’accélération. Les textes combinent phase précontentieuse, saisine du juge, obtention d’un titre exécutoire et exécution par commissaire de justice, sous le contrôle des règles du Livre IV du Code des procédures civiles d’exécution dans sa version consolidée au 5 juillet 2026.

Commandement de payer, audience et décision judiciaire

En matière d’impayés, la première étape structurante demeure le commandement de payer, précédé en pratique de relances et, lorsque la situation le permet, d’une tentative amiable ou d’un plan d’apurement. L’article 24 de la loi de 1989 rattache à cet acte un délai de deux mois, à l’issue duquel la résiliation peut produire ses effets si le débiteur n’a pas régularisé.

L’audience permet ensuite au juge d’examiner la dette, les paiements partiels, les aides sollicitées, l’éventuelle indécence du logement et la proportionnalité des mesures. Cette phase conserve un rôle réel malgré la montée en puissance de la clause résolutoire. Les sources administratives rappellent qu’une expulsion locative ne peut pas reposer sur une initiative privée du bailleur, ce qui maintient le juge au centre du dispositif.

Commandement de quitter les lieux et exécution par commissaire de justice

Après la décision judiciaire, le commissaire de justice signifie un commandement de quitter les lieux. Les sources opérationnelles citées indiquent un délai de deux mois pour départ volontaire avant l’exécution forcée, sauf aménagements judiciaires ou exceptions légales. La phase d’exécution s’inscrit ensuite dans le régime du concours de la force publique lorsque l’occupant refuse toujours de libérer le logement.

Le préfet peut accepter ou refuser ce concours. En cas de refus, la responsabilité de l’État peut être engagée, et le décret n° 2025-1052 du 3 novembre 2025 précise les règles d’indemnisation du propriétaire, avec l’objectif affiché de clarifier des pratiques auparavant hétérogènes. Cette séquence explique pourquoi une décision favorable n’implique pas automatiquement une reprise immédiate du bien.

Un propriétaire peut-il obtenir l’expulsion plus vite qu’avant ?

La tendance normative va vers une accélération relative, mais elle ne supprime ni les garanties procédurales ni les temps incompressibles de l’exécution. La loi du 27 juillet 2023 facilite la résiliation en imposant la clause résolutoire et en renforçant l’arsenal dirigé contre l’occupation illicite, ce qui améliore la lisibilité du parcours contentieux pour le bailleur.

Cette accélération demeure toutefois conditionnée par plusieurs variables, la régularité des actes, l’encombrement des juridictions, la possibilité d’un plan d’apurement, l’octroi éventuel de délais judiciaires et, à la fin du processus, la réponse préfectorale au concours de la force publique. Les projets postérieurs à 2023 illustrent cette volonté d’aller plus loin, notamment la proposition de loi déposée le 30 septembre 2025 par Corentin Le Fur, qui envisageait un délai de trente jours pour statuer et une exécution immédiate, sans qu’il s’agisse à ce stade du droit en vigueur mentionné ici.

La réponse la plus exacte consiste donc à distinguer accélération textuelle et vitesse effective. Le bailleur dispose aujourd’hui d’un cadre plus direct qu’avant 2023, mais la durée réelle dépend toujours du contentieux concret et des protections légales maintenues au bénéfice de certains occupants.

La trêve hivernale protège-t-elle tous les occupants ?

La trêve hivernale ne couvre pas uniformément toutes les situations d’occupation. Pour la période 2025-2026, Service Public fixe la suspension des expulsions du 1er novembre 2025 au 31 mars 2026, même lorsqu’une décision judiciaire définitive existe déjà. Cette suspension concerne l’exécution matérielle de l’expulsion, non l’extinction de la dette locative, qui continue à produire ses effets et peut encore faire l’objet d’un apurement.

Les cas où l’expulsion reste suspendue

La règle générale bénéficie au locataire occupant un logement d’habitation lorsque l’expulsion n’entre pas dans un cas d’exclusion. Pendant cette période, l’huissier, devenu commissaire de justice, ne procède pas à l’évacuation forcée, même si le bail est résilié et si le jugement est devenu exécutoire. Les textes rappellent parallèlement que le remboursement des loyers impayés doit se poursuivre pendant les cinq mois environ de suspension.

La suspension peut également céder lorsque les occupants bénéficient d’un relogement adapté à leurs besoins familiaux ou lorsque le logement se situe dans un immeuble frappé d’un arrêté de mise en sécurité. Dans ces hypothèses, la logique de protection contre le froid cède devant d’autres impératifs d’intérêt général ou de sécurité des personnes.

Les exceptions prévues pour les squatteurs et autres situations exclues

Les squatteurs occupant un domicile, qu’il s’agisse de la résidence principale ou secondaire, ne bénéficient pas de la trêve hivernale. Les textes administratifs mentionnent aussi les occupations d’un garage ou d’un terrain, pour lesquelles le juge peut supprimer ou réduire la durée de la trêve. Cette différence de traitement constitue l’un des effets les plus visibles du durcissement engagé depuis l’été 2023.

D’autres exclusions concernent certains conjoints, époux, partenaires de Pacs ou concubins violents lorsque le juge aux affaires familiales a ordonné leur expulsion, ainsi que les situations liées à une ordonnance de non-conciliation ou de protection. La trêve doit donc se lire comme une protection conditionnelle, non comme un obstacle absolu à toute exécution entre novembre et mars.

Quelles preuves faut-il produire pour caractériser une occupation illicite ?

La caractérisation d’une occupation illicite repose sur la réunion d’éléments objectifs permettant d’établir l’absence de titre et la matérialité de l’occupation. Le dossier doit montrer, d’une part, le droit du demandeur sur le bien et, d’autre part, l’installation ou le maintien des occupants sans autorisation. Cette logique probatoire ressort des pratiques contentieuses décrites par les professionnels de l’exécution et des orientations administratives postérieures à la loi de 2023.

Les pièces les plus couramment mobilisées comprennent le titre de propriété, le bail expiré ou résilié, les constats du commissaire de justice, les procès-verbaux de police ou de gendarmerie, les photographies datées, les témoignages écrits et tout échange attestant l’absence de droit d’occupation. Lorsque le logement constitue un domicile, la preuve de cette qualité revêt une importance particulière, car elle influe sur les procédures mobilisables et sur l’absence de protection liée à la trêve hivernale.

La prudence s’impose sur la qualification elle-même. La censure partielle du Conseil constitutionnel du 26 juillet 2023, dans la décision n° 2023-853 DC, rappelle que le durcissement voulu par le législateur n’autorise pas un affaiblissement général des exigences de droit commun, notamment en matière de responsabilité, de réparation et de contrôle juridictionnel.

Comment contester une décision d’expulsion et dans quels délais ?

La contestation d’une décision d’expulsion suit les voies de recours ordinaires du contentieux civil et s’appuie aussi sur des moyens de fond liés à la dette, à la régularité des actes ou à l’état du logement. Les ressources administratives et professionnelles convergent sur plusieurs axes de défense, sans remettre en cause le principe selon lequel seul le juge peut ordonner l’expulsion.

Le locataire peut notamment discuter le montant des impayés, la validité du commandement, l’existence de paiements déjà effectués, l’absence d’assurance réellement imputable, ou encore l’indécence du logement lorsque celui-ci ne respecte pas les normes minimales d’habitabilité. Les sources mentionnent également la possibilité de solliciter des aides de la CAF et du FSL, ainsi que des délais de paiement susceptibles d’infléchir l’exécution ou de suspendre les effets de la clause résolutoire selon l’appréciation judiciaire.

Le détail des délais de recours dépend de la nature exacte de la décision rendue et de sa notification. En pratique, l’analyse doit donc se faire à partir du jugement, de sa date de signification et de la voie de recours expressément indiquée dans l’acte. Cette vérification documentaire conditionne la recevabilité de la contestation, plus encore depuis la densification des procédures après 2023.

Indemnisation en cas de refus du concours de la force publique

Le refus du concours de la force publique par le préfet constitue un point de blocage classique, car il empêche l’exécution matérielle d’une décision pourtant exécutoire. Avant 2025, la responsabilité de l’État pouvait déjà être engagée, mais les modalités de calcul et de réparation demeuraient souvent perçues comme variables selon les pratiques locales et les dossiers présentés.

Le décret n° 2025-1052 du 3 novembre 2025 est venu préciser ce régime. Les informations disponibles indiquent qu’il clarifie et renforce les règles d’indemnisation des propriétaires lorsque l’État refuse son concours, avec un objectif explicite de sécurité juridique. L’intérêt pratique réside moins dans la création du droit à indemnisation que dans la formalisation de critères plus lisibles pour apprécier la réparation du préjudice subi.

Ce mécanisme ne remplace pas l’expulsion, puisqu’il compense un retard ou une impossibilité d’exécution imputable à l’administration. Il impose néanmoins une traçabilité rigoureuse du dossier, depuis la décision judiciaire jusqu’à la demande de concours et à la preuve du refus, afin d’établir la durée et l’étendue du dommage indemnisable.

Que risque un propriétaire qui expulse sans décision de justice ?

Le propriétaire qui procède lui-même à l’éviction d’un occupant sans titre exécutoire s’expose à des sanctions pénales et civiles distinctes du contentieux locatif initial. Les sources professionnelles concordent sur la qualification d’expulsion illégale, qu’il s’agisse d’un changement de serrure, d’une coupure volontaire des accès ou d’une mise à la rue sans intervention régulière du commissaire de justice.

Le risque pénal atteint jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende, données reprises par Garantme. Ce niveau de sanction confirme que l’accélération des procédures depuis 2023 n’a jamais eu pour objet d’autoriser l’autotutelle du bailleur. La voie correcte demeure judiciaire, même dans les cas où l’occupation paraît manifestement irrégulière.

Le point opérationnel décisif tient donc à la distinction entre rapidité procédurale et exécution privée. La première a été renforcée par la loi n° 2023-668 et les textes postérieurs, tandis que la seconde reste prohibée, car elle porterait atteinte aux garanties fondamentales encadrant l’expulsion en droit français.

La réforme de 2023 a surtout consolidé trois axes, l’obligation de clause résolutoire dans les baux d’habitation, la répression renforcée de l’occupation illicite et un séquencement procédural toujours centré sur le juge et le commissaire de justice. La pratique doit aussi intégrer deux correctifs majeurs, la portée limitée de la trêve hivernale selon les catégories d’occupants et le rôle du décret du 3 novembre 2025 lorsque le refus du concours de la force publique retarde l’exécution.